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我相信買房是香港人最重要的決定之一。基本上，十個購房者中有九個半會向銀行申請抵押貸款來完成房產交易。
朋友買的第一批房產，大多數都在600萬美元以下，所以他們只需要支付有限的首付和高昂的 ltv。
但是我班上很多朋友都是第一次置業，綠表居屋按揭他們更擔心能否成功申請房貸，尤其是申請房貸比例高的人。恐怕在簽訂合同申請抵押貸款之後，先發現批准不能下令，這樣辛苦節省下來的錢就白白浪費了。
盡管預先批准機制確實為客人提供了一種安全的方法，但它在實踐中有許多局限性。
1. 所需時間較長
從銀行的角度來看，辦理前置審批申請的優先級肯定會低於普通房貸申請。因為與普通的抵押申請相比，預審批可以是買賣雙方在沒有達成交易共識的情況下提出的申請，也就是說，如果我們在樓下的房地產店看到一個想買的單位，十招就可以一分錢不要的申請預審批。由於米粥的供應較為緊張，預先配制所需的時間較長。申請高百分比的按揭貸款要經過按揭證券公司，大約兩個月的審批時間大部分都走開了!
2. 批到個時，可能層樓都比人買左
俗話說得好，“被處死的人頭比被處死的人頭慘多了” ，有時看見一個陌盤不跟銀行說話，事先就辦批准，分分鍾過一個小時，已經超過人頭買了。在房地產市場活躍的香港，預審批制度在實踐中的作用往往有限。
雖然預先批准了更多的限制，但在某些情況下我會建議客人做預先批准
1. 曾破產人士
已經破產的人在獲得破產解除令後可以向銀行申請抵押貸款，但是很多銀行不願意給已經破產的人發放抵押貸款。有些銀行願意接受這些申請，但不能保證這些申請會獲得批准。但是，如果一家銀行破產了幾次，銀行很有可能會拒絕客戶的抵押申請。
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2. 由於某些原因，未能提供最新的報稅表
在申請高按揭成數貸款時，銀行會要求客戶提供稅單。否則可能會影響申請。除非客戶是公務員或在大公司工作，否則可獲高額按揭貸款，而無須提交稅單。
3. 可能有業權問題之物業
例如交付契據、遺贈物業契據、轉印契據以供核實等，銀行有時會拒絕批出按揭。然而，銀行通常不願意在五年內為租賃和房地產發放抵押貸款。
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